Si alguna vez comparaste un departamento en la Roma contra uno de tamaño parecido en la Narvarte y la diferencia te pareció difícil de explicar con lo que estabas viendo, no era una impresión. La diferencia existe y se puede medir. Lo que casi nadie hace es decir contra qué se está midiendo.
| Comparación | Cuauhtémoc | Benito Juárez | Prima |
|---|---|---|---|
| Roma vs. Narvarte — promedios de colonia | $71,841 | $54,249 | +32% |
| Condesa vs. Del Valle — promedios de colonia | $72,038 | $53,422 | +35% |
| Hipódromo vs. Nápoles — promedios de colonia | $84,073 | $57,403 | +46% |
| Roma Norte vs. Narvarte — mediana contra promedio | $56,176 | $53,219 | +6% |
Las tres primeras filas salen de una sola fuente y comparan promedios de colonia entre sí. La cuarta cruza la mediana de anuncios de Roma Norte contra el promedio de Narvarte de otra fuente distinta, y por eso da un número mucho más bajo.
Ninguna de las cuatro está mal. Miden cosas distintas. Una versión anterior de este análisis presentaba el rango como «33% a 46%», que era correcto solo para tres pares específicos de una sola fuente y contradecía las medianas que el propio documento citaba unas páginas antes. Se retiró. El rango vigente es de 6% a 46%, y es menos contundente a propósito: un solo número habría sido más fácil de recordar y menos cierto.
Lo que esa prima no compra
Es la parte que conviene tener presente antes de justificar la diferencia con la ubicación. Roma, Condesa e Hipódromo están sobre zona sísmica III, suelo de lago, igual que Narvarte, Del Valle y Nápoles. El corredor concentra algunos de los colapsos mejor documentados del 19S y, según el recuento de La Razón de septiembre de 2024, al menos veinte edificios seguían entonces sin rehabilitar.
Y hay una restricción que suele aparecer tarde: cerca de 1,891 inmuebles con valor artístico catalogados en Roma Norte y Roma Sur. Intervenir uno de ellos exige autorización del INBAL, lo que choca de frente con el plan de comprar, remodelar rápido y revender.
Y la apreciación, en términos reales
El Índice SHF del primer trimestre de 2026 reporta una apreciación nominal de 5.1% para el Valle de México. El mismo boletín reporta el INPC de ese trimestre en 4.6%. La resta deja alrededor de medio punto de apreciación real.
Esa resta es donde se cuela el error más común: comparar una apreciación de un trimestre contra una inflación de cierre de otro año da un resultado más halagador y sin sentido. Cuando alguien cite una cifra de plusvalía, la pregunta útil no es de cuánto es, sino de qué período es cada mitad de la resta.
De dónde salen estos números y qué no son. En México no existe una fuente pública de precios de escritura: el Registro Público emite certificados que no revelan el monto de la operación. Cualquier cifra de precio disponible es, por lo tanto, precio pedido, no precio pagado.
Los portales sirven para medir dispersión, volumen y tiempo en mercado. Para nivel de precio se contrastan con crédito efectivamente otorgado (SNIIV) y con los valores unitarios de suelo del Código Fiscal, que son valores fiscales y no de mercado. Ninguna de las tres capas por sí sola describe una colonia.
Las fuentes, para que las abras tú
- Mudafy — precio por m² en colonias de CuauhtémocPromedios de colonia, 2026. Precio pedido.
- Propiedades.com — Roma Norte · Roma Sur · Condesa · Hipódromo CondesaMedianas de anuncio, julio 2026 (Hipódromo Condesa, abril 2026).
- Índice SHF de precios de la vivienda — 1T 2026Apreciación nominal e INPC del mismo trimestre.
- La Razón — veinte edificios sin rehabilitar19 de septiembre de 2024.
- El Universal — inmuebles artísticos en la Roma · PAOT — autorizaciones en inmuebles catalogadosCatálogo patrimonial y trámite INBAL.
- METRÓPOLIS — programas delegacionales de desarrollo urbanoPrograma Delegacional de Cuauhtémoc 2008, vigente.
Qué queda fuera de este fragmento
Esto es una sola dimensión: precio, y solo precio. El Reporte de Zona completo cruza cuatro que aquí no aparecen — qué permite hoy el uso de suelo manzana por manzana, qué riesgo estructural implica el tipo de suelo, qué obras y cambios de zonificación ya están publicados, y qué regulación de renta está en movimiento. Son diecisiete páginas y un checklist de trece verificaciones antes de firmar, con cada afirmación atada a su fuente pública. Cuesta $590, y ese precio es el mismo compres o no compres después.
No es para todos. Si ya firmaste, la información cambia poco. Y si lo que necesitas saber es si un edificio en particular tiene un problema estructural, lo que necesitas es un perito, no este documento.
Si estás en ese punto
Esto no reemplaza a tu asesor. Es el paso que va antes. Cobro por el análisis, no por el cierre: en una compra de $4 millones la comisión ronda entre $200,000 y $280,000 pesos, y ese es el tamaño del incentivo que hay detrás del consejo que estás recibiendo gratis.