Qué contiene un Reporte de Zona
La mayoría de la gente elige dónde comprar por la ubicación en el mapa. No por lo que hay debajo del mapa. El reporte documenta cuatro cosas sobre una colonia específica.
El tipo de suelo y lo que implica en riesgo estructural. En buena parte de la ciudad eso significa suelo de lago, y el historial de 2017 no está repartido de forma pareja entre calles.
El uso de suelo vigente y qué se puede construir junto a ti, según el programa de desarrollo que aplica a esa colonia.
Los planes de desarrollo anunciados para la zona, separando los que ya tienen presupuesto asignado de los que solamente tienen anuncio.
Y el comportamiento real del precio por metro cuadrado, desglosado por subcolonia, puesto junto a la inflación del periodo y al índice público de precios de vivienda. No junto a lo que promete el vendedor.
Cada sección cierra con un criterio accionable: qué conviene pedir, preguntar o verificar antes de firmar. El documento termina con un checklist de revisión previa y con todas sus fuentes listadas, para que puedas ir a comprobarlas por tu cuenta.
Cuando un dato no se puede confirmar, el reporte lo dice en lugar de rellenar el hueco. Y cada edición lleva sello de vigencia — la fecha hasta la que los datos están verificados — y se reedita sin costo cuando cambian.
Las siete zonas disponibles
- Narvarte Quince mil pesos de diferencia por metro cuadrado dentro de la misma colonia. Comparar contra «el promedio de Narvarte» es el error de negociación más caro de la zona. Comprar el de Narvarte — $590
- Del Valle · Nápoles El expediente del agua y el pozo de Alfonso XIII, más los corredores más caros de la alcaldía documentados en la Gaceta y no en un portal. Comprar el de Del Valle · Nápoles — $590
- Portales · Álamos El descuento frente al norte de la misma alcaldía, y qué parte de ese descuento se explica por suelo y cuál no. Comprar el de Portales · Álamos — $590
- Roma · Condesa La prima de 6% a 46% sobre colonias con el mismo suelo de lago, el polígono patrimonial que limita qué se puede remodelar, y la regulación de renta que se está probando primero aquí. Hay un fragmento abierto de este. Comprar el de Roma · Condesa — $590
- San Rafael Misma alcaldía, mismo programa de desarrollo urbano y, en el papel, el mismo suelo que Roma Norte, separadas por una vialidad. Lo que cambia está predio por predio, y el anuncio no lo dice. Comprar el de San Rafael — $590
- Escandón · Condesa Una avenida las separa y del lado de la Condesa se pide entre 40% y 60% más por metro cuadrado. La frontera es real, y no separa lo que uno supondría. Comprar el de Escandón · Condesa — $590
- Juárez · Roma Norte El anuncio las cotiza igual. Juárez tiene el uso mixto como regla, un parque construido catorce años más viejo y una norma de renta corta sin forma pública de comprobar quién la cumple. Comprar el de Juárez · Roma Norte — $590
Si la zona que te interesa no está en esta lista, se produce a la medida y cuesta lo mismo. Escríbeme antes de pagar y te digo con franqueza si hay fuentes públicas suficientes para hacerla bien.
Samir Muñiz · Criterio Inmobiliario
Cobro por el análisis, no por el cierre.
Por qué este reporte lo pagas tú
En una operación de cuatro millones de pesos, la comisión de intermediación ronda entre doscientos y doscientos ochenta mil. Ese es el tamaño del incentivo que hay detrás del consejo gratuito que estás recibiendo.
No es un reproche. Es cómo funciona el modelo: un asesor cobra cuando cierras, y por eso la información que circula gratis alrededor de una compra está pagada, en última instancia, por alguien que quiere que compres.
Yo cobro por el análisis, no por el cierre. Si compras esta semana, si esperas seis meses o si decides que no compras nada, mi ingreso es exactamente el mismo. Esa es la única razón por la que puedo escribir que una zona tiene un problema.
Es también la razón por la que el reporte no está escrito para hacer atractiva ninguna zona. Vas a encontrar datos que no te gustan.
Independencia · Transparencia · Evidencia · Claridad Si alguna falta, el trabajo no está terminado.
Cuánto cuesta
$590 MXN
Para ponerlo en proporción: $590 es menos que el avalúo, menos que la escrituración y menos que la mudanza. Y es el único de esos cuatro gastos que puede cambiar la decisión en vez de solo ejecutarla.
Cómo se pide y cómo llega
Eliges la zona con su propio botón. Al terminar el pago, PayPal te lleva a la página de descarga de tu reporte: lo tienes en ese momento, sin esperar a que yo lo mande. Si pediste una zona que no está entre las siete, se produce a la medida y te llega por correo.
El pago se procesa por PayPal, con tarjeta o con tu cuenta, y aparece en tu estado de cuenta como Criterio MX.
Los datos están verificados a julio de 2026. Si una cifra material cambia dentro de los doce meses siguientes a tu compra, recibes la edición corregida sin costo y sin que la pidas.
Si el reporte no te sirve, tienes catorce días para pedir la devolución completa. Sin preguntas y sin que tengas que justificar nada.
Elegir la zona — $590 Escribirme antes de comprar
Samir Muñiz
Del otro lado contesto yo, no un formulario. Cobro por el análisis, no por el cierre: no vas a recibir seguimiento comercial por haber preguntado.
Para quién es, y para quién no
Es para alguien que ya eligió zona, o que está entre dos y necesita decidir con evidencia en vez de con intuición.
No es para quien todavía no sabe si quiere comprar. Si la duda de fondo es si conviene comprar o seguir rentando, ningún reporte de zona la resuelve, porque la respuesta no está en la zona: está en tu situación.
No es para quien ya tiene una propiedad específica en la mira. El reporte analiza la zona, no el inmueble. No sustituye la revisión estructural, ni la legal, ni la documental de un departamento concreto.
Tampoco es para quien busca que le encuentren propiedades. Este servicio es un análisis, no una búsqueda: no gestiono compras ni intermedio con vendedores como parte de él.
Y no es para quien quiere que le confirmen una decisión que ya tomó.
Prefiero perder una venta que venderte algo que no responde tu pregunta.
Preguntas razonables
¿Por qué pagaría por información que puedo buscar gratis?
Casi toda la información que uso es pública, y aun así casi nadie la consulta antes de firmar. El valor no está en el acceso a los datos sino en saber cuáles importan, cómo se leen juntos y qué incertidumbre queda después de leerlos. Lo que pagas es el cruce y el criterio, no el acceso.
¿Cómo se entrega y cuánto tarda?
La descarga es inmediata: al terminar el pago, PayPal te lleva a la página de tu reporte. Si pediste una zona que no está entre las siete, te llega por correo.
¿Y si mi zona no está cubierta?
Escríbeme antes de pagar con el nombre de la colonia. Reviso si existen fuentes públicas suficientes para analizarla con el mismo estándar que las siete que ya están hechas. Si las hay, la produzco y cuesta lo mismo. Si no las hay, te lo digo y no cobro: un reporte con huecos no te sirve, y firmarlo me costaría más de lo que vale la venta.
¿Hay reembolso?
Sí. Catorce días desde la compra, devolución completa, sin preguntas y sin que tengas que justificar nada.
¿Me vas a decir si debo comprar o no?
No. El reporte te muestra la evidencia, los riesgos y lo que queda sin poder confirmarse. La decisión es tuya, y el objetivo es que la tomes entendiéndola. Una conclusión que no puedes explicar con tus propias palabras no te sirve de nada.
¿Esto sustituye al abogado, al notario o al perito estructural?
No. El reporte analiza la zona, no el inmueble ni tu operación. Parte de lo que hace es señalarte en qué punto necesitas a un especialista y qué conviene pedirle.
¿Qué tan actuales son los datos?
Cada edición trae la fecha hasta la que sus datos están verificados. Reviso las siete ediciones cada trimestre, alineado a la publicación del índice público de precios de vivienda, y cuando algo cambia se reedita sin costo para quien ya compró.
¿Vendes propiedades?
Cobro por el análisis, no por el cierre: mi ingreso no cambia según lo que decidas. Cualquier afiliación comercial que tenga se divulga con transparencia si preguntas.
¿Trabajas fuera de Ciudad de México?
No por ahora. El análisis está anclado a datos que son específicos de esta ciudad: tipo de suelo, sismicidad, programas de desarrollo urbano, regulación local de vivienda y renta. Prefiero profundidad en una ciudad que opiniones superficiales sobre varias.
Si estás en ese punto
Comprar en Ciudad de México es, para la mayoría de la gente, la decisión que más patrimonio compromete de una sola vez. No necesita prisa. Necesita evidencia, contexto y alguien que no gane nada si te apuras.
Si ya estás evaluando una zona concreta, esto es lo que se revisa antes de firmar.
Elegir la zona — $590 Escribirme antes de comprar
Samir Muñiz · Criterio Inmobiliario
Cobro por el análisis, no por el cierre.